買到漏水屋怎麼辦？如何求償？現況交屋免責嗎？可告房仲嗎？
近年來全台房價居高不下，許多購屋族為了預算考量，轉而選擇屋齡較高的中古屋。然而，中古屋難免潛藏歲月痕跡，其中最令買方崩潰的「房屋瑕疵」莫過於漏水。滿心歡喜交屋，卻迎來牆面壁癌、天花板滴水的噩夢，這時買方該如何自保？
賣方若在合約備註「現況交屋」，就能拍拍屁股走人嗎？如果房仲刻意隱瞞屋況，買方能不能連房仲一起告？
房屋漏水糾紛是民事法院中最常見的不動產訴訟之一，牽涉的法規與鑑定程序極為繁雜。遇到這類糾紛，與其自己上網查資料或與賣方爭吵，不如先冷靜了解背後的法律邏輯。本文將從專業不動產律師的實務視角，為您拆解買到漏水屋的完整求償步驟、破解免責話術，並深入解析如何精算求償金額，幫您討回公道！
一、 法律觀念釐清：什麼是「物之瑕疵擔保責任」？
在探討如何求償之前，我們必須先認識《民法》賦予買方的最強防線——瑕疵擔保責任。
（一）賣方須承擔「無過失責任」
依據《民法》第 354 條及第 373 條規定，賣方在房屋「點交」時（注意，是點交而非過戶），必須擔保房屋沒有滅失或減少價值、通常效用的瑕疵。
【律師觀點】
法律上的瑕疵擔保屬於「無過失責任」。這意味著，不論賣方本人是否「知道」房子會漏水，只要這個漏水瑕疵在交屋前就已經存在，賣方就必須負起賠償或修繕的責任，絕對不能以「我之前住都沒漏水」或「我不知情」來推卸責任。
（二）「頂樓加蓋」與「增建」也算在擔保範圍內嗎？
這是在老屋買賣中極常見的爭議。瑕疵擔保責任的範圍涵蓋了「整個買賣標的」。也就是說，如果買賣契約中包含了頂樓加蓋或違法增建的空間，除非合約有特別「白紙黑字」明文排除這些區域的擔保責任，否則增建處發生漏水，賣方依然要依法負責。如果您不確定合約條款是否對您不利，建議在簽約或發生糾紛第一時間，請律師協助審閱契約細節。
（三）什麼情況下賣方可以免責？
為了維持交易公平，《民法》也規定了賣方得以例外免除責任的情況：
- 買方簽約時已明知：簽約當下，買方就已經知道該處有漏水且接受。
- 買方因重大過失而不知：漏水情況極度明顯（例如牆壁大面積剝落、水痕清晰可見），但買方卻疏忽未發現。不過，若賣方曾「保證絕無漏水」或「刻意用全新裝潢遮掩」，那麼即使買方有疏忽，賣方仍須負責。至於法院實務上如何認定「重大過失」，往往是訴訟攻防的成敗關鍵，非常仰賴律師的舉證策略。
二、 破解賣方話術：合約寫「現況交屋」，賣方就不用賠嗎？
許多賣方或代書會在契約中加註「依現況交屋」，試圖以此免除日後所有的屋況責任。這是買賣雙方最常發生法律誤解的盲區，許多買方常因此被唬住而放棄求償。
法院對「現況交屋」的真實認定
【律師觀點】
在法院實務中，「現況交屋」絕對不是賣方的免死金牌！法官通常認定，所謂的現況，僅限於「肉眼可見的外觀瑕疵」（例如老舊的櫥櫃、磨損的地板），或者是賣方「已經明確告知的瑕疵」。
對於房屋結構受損、管線漏水、海砂屋等無法在看屋當下用肉眼立即察覺的「隱蔽瑕疵」，買賣雙方在簽約時根本無從認知，自然沒有適用「現況交屋」來免責的空間。當對方拿這四個字壓您時，請務必諮詢專業律師，千萬別輕易妥協。
三、 房仲隱瞞屋況可以告嗎？告房仲詐欺與解約的實務解析
許多買方發現漏水後會氣憤地問：「當初房仲說屋況很好，現在漏水了，我可以告房仲詐欺並要求解約嗎？」實務上，向房仲究責的眉角很多，以下為您詳細拆解：
（一）房仲的民事連帶賠償責任
買方與房仲之間成立的是「居間契約」。依據《不動產經紀業管理條例》第 26 條及《民法》第 567 條規定，房仲對訂約事項負有「調查義務」，且必須據實向買方報告。
如果房仲沒有盡到專業的屋況調查義務（例如明顯有壁癌卻未在現況說明書中記載），導致買方權益受損，買方可以主張拒絕支付仲介費，並依法向房仲人員及所屬的房仲企業求償，要求其負起連帶賠償責任。
（二）可以直接告房仲「刑事詐欺罪」嗎？
【律師觀點：詐欺罪的舉證門檻極高】
實務上，許多買方一氣之下會直接到地檢署告房仲犯了《刑法》的詐欺罪。然而，要成立刑事詐欺罪，必須證明房仲有「主觀上的惡意欺瞞」與「不法所有意圖」。
單純的「沒發現漏水（過失）」並不構成詐欺。買方必須提出強而有力的證據，證明房仲「明知有漏水，卻教唆屋主掩蓋」或「惡意塗改現況說明書」。若證據不足，檢察官通常會給予不起訴處分。因此，建議在提告刑事前，務必將證據交由專業律師進行綜合評估，避免做白工甚至打草驚蛇。
（三）有告房仲敗訴、無法解約的例子嗎？
在法庭上，買方告房仲敗訴的案例其實屢見不鮮，常見的敗訴原因包括：
- 屬於「隱蔽瑕疵」：如果漏水點深藏在牆壁管線內，且屋主刻意隱瞞，法官可能認定房仲「已盡調查義務仍無從查知」而判房仲免責。
- 「解約」的對象弄錯：房屋買賣契約是存在於「買方與屋主」之間。您只能向屋主主張解除買賣契約；對於房仲，您只能主張退還仲介費或損害賠償。
- 未達解約門檻：除非漏水嚴重危及結構安全，達到「顯失公平」的程度，否則法院多半只會判決賠償，不會輕易判准退屋。
四、 買到漏水屋可以要求折價嗎？「減少價金」與「市價貶損」實務解析
發現漏水後，買方最關心的往往是：「房子漏水名聲不好，我可以要求賣方大幅折價賠償嗎？」在法律上，這稱為「減少價金」。法院的認定標準，往往與一般民眾的期待有所落差：
（一）法院最常見的折價標準：「修繕費用」
在大多數的中古屋漏水訴訟中，法院認定減少價金的計算基準，通常是「相當於修復漏水所需的工程費用」。也就是說，法官會請鑑定單位評估，把漏水徹底修好需要花多少錢，賣方就退還多少價金。
（二）可以要求賠償房屋的「市價貶損」嗎？
房子因為「曾經漏水」導致市場交易價值下跌，實務上是否能求償，法院會綜合評估：漏水的嚴重程度（是窗框微滲水還是結構性漏水？）、修復後的狀況，以及物件性質（新屋還是老屋？）。
【律師觀點】爭取「折價」的成本效益精算
若要主張「市價貶損」，必須額外委託不動產估價師進行鑑定，費用動輒數萬元。
- 高總價新屋： 漏水造成的市價跌幅可能高達數十萬甚至上百萬，此時投入鑑定費爭取高額折價非常值得。
- 老舊中古屋： 房屋殘值已不高，法官可能認為修好後對整體房價影響甚微，花大錢鑑定可能不符成本。在決定向賣方要求多少折價、以及是否要送鑑定前，強烈建議先與專業律師探討，為您精算訴訟成本與預期判賠金額，擬定出最高勝率的求償策略。
五、 買到漏水屋的自保與求償 4 大步驟
一旦發現新家漏水，請務必保持冷靜，依循以下法律節奏保全證據：
第一步：比對買賣契約與「不動產現況說明書」
立刻查看不動產現況說明書中關於「滲漏水狀況」的欄位。若賣方勾選「無」或描述不符，這就是最強力的求償證據。
第二步：立刻以「書面」通知賣方
依《民法》第 356 條，買方發現瑕疵應「立即」通知賣方。千萬不要只用 LINE 或電話口頭抱怨！ 強烈建議委請律師撰寫「律師函」或自行寄發「存證信函」。這不僅展現您的法律決心，更能避免日後在法庭上，賣方狡辯「沒收到通知」。
第三步：釐清漏水責任歸屬與鑑定評估
委請專業抓漏公司確認：漏水是交屋前就存在的瑕疵，還是交屋後您的裝潢造成的？若是公共管線或外牆問題，則應找大樓管委會負責。至於進入訴訟後的法院鑑定（如土木技師公會），由律師協助您擬定精確的「鑑定事項清單」，能避免鑑定結果對您不利。
第四步：注意「6個月」與「5年」的提告時效
在寄發通知後，買方必須在 6 個月內 向法院提起訴訟。實務上常見賣方假意表示「有誠意協商」，實則不斷拖延。若過了 6 個月，您將面臨敗訴風險！如果遲遲未發現漏水，最晚也必須在「交屋後 5 年內」起訴。遇到對方開始拖延時，及早讓律師介入協商，是打破僵局的最好方法。
六、買到漏水屋常見問題
Q1：發現漏水後，到底要在多久以內處理？有提告期限嗎？
有的，這是實務上最常被買方忽略的致命傷！依據民法規定，買方在發現漏水後，必須「立即」通知賣方（強烈建議以存證信函或律師函為之），並且要在通知後的「6個月內」正式起訴主張權利。若遲遲未發現漏水，最晚也必須在交屋後「5年內」提出。錯過這些法定時效，您的求償權利就會喪失。
Q2：賣方說合約有備註「現況交屋」，我真的求償無門嗎？
絕對不是。在民事法院的實務判決中，「現況交屋」通常僅限於「肉眼可見的外觀瑕疵」或「賣方已明確告知的瑕疵」。對於隱藏在牆壁、管線內的漏水，買方在簽約與點交當下根本無從察覺，賣方是不能單憑「現況交屋」四個字來規避瑕疵擔保責任的。
Q3：我可以要求賣方「直接幫我把漏水修到好」嗎？
許多買方會有這個誤解。實際上，民法中的「物之瑕疵擔保責任」，主要是賦予買方請求「減少價金（退還部分買房金）」或在極端情況下「解除契約」的權利，並沒有直接賦予買方強迫賣方「修補瑕疵」的權利。除非雙方在買賣契約中有特別約定賣方負有修繕義務，否則法院通常會判決賣方賠償「相當於修復費用的金額」，讓買方自行找信任的工班修繕。
Q4：當初房仲拍胸脯保證沒漏水，現在出事了，可以告房仲刑事詐欺嗎？
要成立刑事「詐欺罪」的舉證門檻非常高，必須證明房仲「明知漏水，卻惡意教唆掩蓋或偽造文書」。多數這類案件會被地檢署認定為單純的民事糾紛。
較務實的作法是，依據《不動產經紀業管理條例》與民法，主張房仲未善盡屋況調查義務，向法院訴請房仲與仲介公司負擔民事連帶損害賠償責任，甚至要求退還仲介費。
Q5：打漏水官司的法院鑑定費用大概多少？這筆錢誰來出？
漏水鑑定通常由土木技師公會或建築師公會執行。費用會視案件的複雜度、範圍以及是否需要鑑定「房價減損」而定，動輒數萬元至十幾萬元不等。這筆鑑定費在訴訟初期必須由「原告（通常是提告的買方）」先行墊付。待訴訟結束後，法院會依據判決結果，由敗訴的一方依照比例負擔。因此，提告前與律師共同精算訴訟的成本效益極為重要。
七、結論：專業不動產律師是您捍衛房產價值的最強後盾
房屋買賣往往是民眾一生中最大筆的資產交易。漏水訴訟不僅涉及繁雜的民法條文，更牽涉到建築工程實務、鑑定費用的效益評估，以及法庭上的證據攻防。從第一封存證信函的字斟句酌、起訴狀的請求範圍界定，到法庭上對鑑定報告的交互詰問，每一個環節都深刻影響最終的判決獲賠金額。
如果您正深陷漏水屋的泥淖中，面對賣方的推諉、房仲的消極，或是害怕在複雜的法律程序中吃虧，切莫讓自身的權益隨著時間流逝。
遇到房屋瑕疵糾紛？別讓您的權利睡著了！
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