樓上漏水如何處理？律師教責任歸屬、鑑定、提告、求償賠償
在律師執業過程中，我們處理過無數件不動產糾紛，其中最令當事人感到心力交瘁的，往往不是動輒數千萬的土地爭議，而是那掛在天花板上、滴滴答答落下的「漏水問題」。對於許多辛苦一輩子才買下一間房的屋主來說，家本應是遮風避雨的港灣，但一旦發生樓上漏水，不僅室內裝潢毀損、家具受潮發霉，更嚴峻的是鄰里關係的崩解與長期的精神折磨。
漏水糾紛之所以難解決，是因為它跨越了「水電修繕工程」與「法律責任判斷」兩個專業領域。許多人第一時間找水電師傅，卻因為鄰居不願開門而束手無策；或是即便進屋檢查了，鄰居卻對修繕費用分擔百般推諉。身為律師，我們必須強調：漏水不只是「水」的問題，更是「侵權行為」的法律問題。本文將由不動產律師從法律實務的角度出發，深度剖析當您面臨樓上漏水時該如何保護自己，從責任歸屬的釐清、鑑定程序的發動，到最後的訴訟求償，進行全方位說明。若您的情況複雜，建議及早諮詢專業律師，以免因證據保全不力而喪失求償先機。
一、漏水一定是樓上的問題嗎？樓上漏水責任歸屬如何判斷，應由誰負責？
當天花板漏水下來，住戶通常直覺反應是樓上造成的。然而，雖然水往低處流，但法律責任的歸屬卻非僅憑位置判斷。要釐清誰該負責，必須從物理上與法律上兩個角度進行剖析。
（一）漏水一定是樓上的問題嗎？
首先要理解，並非所有垂直落下的水滴都源自於正上方住戶的過失。
1、建築結構的「導水現象」與「毛細作用」
現代公寓大廈多為 RC 鋼筋混凝土結構，結構層內部可能存在微小裂縫。水具有尋找阻力最小路徑的特性，有時漏水源頭可能在「斜上方」鄰居或隔壁住戶，卻因為樓地板坡度或樑柱裂縫，最終在您的天花板匯集滴落。若未經專業判斷就貿然指責正上方鄰居，不僅可能破壞鄰里關係，若進入訴訟更可能面臨敗訴風險。
2、公共與私人管線的交織
大樓內部管線密布，包含給水管（冷熱水）、排水管、污水管以及空調排水管。其中「主幹管」屬於公共設施，而「支管」才屬於私人產權。若漏水點發生在垂直貫穿各樓層的主幹管破裂，即便水是從您正上方的樓層滲出，法律責任的主體也會是「管理委員會」。這種產權界定的細微差別，往往是律師在處理案件時最先攻防的重點。
（二）樓上漏水責任歸屬如何判斷，應由誰負責？
依據《公寓大廈管理條例》，必須判斷漏水的來源是屬於「專有部分」還是「共用部分」：
1、專有部分的漏水責任：
依《公寓大廈管理條例》第10條第1項，專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人（即屋主）為之。
如漏水點是樓上住戶室內的私人管線（如浴室地板防水層失效、馬桶接頭、廚房排水支管等），樓上屋主須負擔全額維修費及賠償。
屋主不能以「不知道管線會破」作為免責事由，法律上這屬於「過失責任」或「推定過失」。
2、共用部分的漏水責任：
依《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項，共用部分之修繕，由管理委員會負責。
如漏水點是來自大樓的公共管線（如大樓垂直主排水管、外牆滲水、頂樓平台防水失效），應由管理委員會負責修繕。此時，您的對象不是鄰居，而是管委會。費用則由管委會公共基金支付，或無管委會則由全體區分所有權人依比例分擔。若管委會消極不理，導致住戶家內受損，管委會亦須承擔損害賠償。
提醒您，對抗管委會通常需要更嚴謹的公文往來，建議委託專業律師代發律師函，以將漏水責任歸屬與利弊清楚說明，讓管委會正視問題並積極處理。
3、樓地板內管線的「推定共同責任」：
- 漏水管線埋在樓地板裡，到底是我的天花板管線，還是他的地板管線？
依《公寓大廈管理條例》第12條，專有部分之共同壁、樓地板及其內之管線，其維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方之負責人「共同負擔」。但「若該損害可歸責於其中一方者，由該方負擔。」
如漏水點是相鄰兩戶之間的共用牆壁，或樓上樓下共用的地板或天花板內管線，原則上應由共同壁上下方之屋主「共同負擔」。
但若能證明損害是因為樓上住戶「擅自改管」或「使用不當」導致，則由樓上住戶負全責。例如：樓上住戶裝潢時改動管線導致破裂，那就得由樓上全額負責。
二、頂樓漏水誰的責任？
當住戶面臨頂樓漏水時，責任歸屬主要取決於該空間的「產權」與「漏水原因」：
（一）頂樓為「共用部分」：原則上由「管委會」負責
依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，大樓頂樓平台原則上屬於「共用部分」。因此，若因建築結構老化、頂樓防水層自然耗損導致漏水，其修繕、管理與維護的責任在於管理委員會。修繕費用應由公共基金支付，或由全體區分所有權人按比例分擔。
（二）頂樓為「約定專用」：特例由「該住戶」負責
若頂樓平台被劃分為「約定專用」（例如頂樓住戶擁有露台的使用權），且漏水原因是因該住戶在使用過程中的人為疏失（如私自加蓋建物、種植植物導致根系破壞防水層、排水孔阻塞等），則修繕責任與費用將由該使用住戶自行負擔。
（三）責任歸屬不明時怎麼辦？
若管委會與住戶互相推諉，建議採取以下步驟：
- 委請專業水電師傅或防水技師確認漏水點是在公共管線還是私人增建部分。
- 若管委會消極不處理，可委由律師代發存證信函或律師函，要求限期修繕，否則可依法提起訴訟請求排除侵害及損害賠償。
三、漏水鑑定流程為何？漏水鑑定費用由誰負擔？法院漏水訴訟鑑定項目有哪些？
當鄰居雙方對於「到底是哪條管線漏水」各執一詞時，單憑肉眼觀察是無法說服對方和法院的，這時就需要進行「鑑定」。
（一）漏水鑑定流程為何？
漏水鑑定有一套嚴謹的科學檢測流程，通常會區分為「民間初步現勘」與「法院司法鑑定」兩個階段，其核心流程如下：
1、物理跡象觀察與環境評估：
鑑定人員會先觀察漏水的位置、形狀（如圓形擴散或沿著樑柱滲流）以及漏水的頻率（是否與樓上洗澡、用水時間吻合）。
2、紅外線熱顯儀檢測：
利用水分與結構物比熱不同的原理，透過熱顯儀偵測天花板或牆面的溫度異常區域。這能精準定位「積水處」，判斷水流的源頭與擴散路徑。
3、壓力測試（管路測壓）：
針對樓上住戶的冷、熱水管加裝壓力錶並加壓。若壓力在一定時間內持續下降，即可證明管線本身存有破裂口。這是判斷「專有部分」管線責任的最強力證據。
4、色粉與試劑測試（顯色法）：
在樓上住戶的排水口、馬桶或地漏灌入不同顏色的螢光試劑。若數小時至數天後，樓下滲出的水呈現相同顏色，則可明確斷定為排水管路或防水層失效。
5、含水率與電阻測試：
檢測牆體內部的含水百分比，確認是否為持續性滲漏，排除單純氣候潮濕導致壁癌的可能性。
（二）漏水鑑定費用多少，應由誰負擔？
關於鑑定費用的負擔，應區分「民間鑑定」與「訴訟中的司法鑑定」兩類：
1、訴訟前的民間鑑定與現勘：
若您在提告前為了撰寫存證信函或申請調解，先行委託民間抓漏專家出具報告，此階段費用大約落在8,000元至25,000元，原則上由委託方（通常是受漏水住戶）自行吸收。雖然此份報告不具備法律強制力，但它是律師評估勝訴機率的重要依據。
民間抓漏專家或水電師傅，通常會利用紅外線熱顯儀（檢測溫度異常，判斷積水處）、壓力測試（針對冷熱水管加壓，觀察是否有失壓現象）、色粉測試（在樓上排水口灌入螢光劑，觀察樓下滲水顏色）等技術進行判斷。
許多人會請水電師傅抓漏開立「估價單」，雖然這樣的估價單也可作為漏水評估的依據，但未來若走入訴訟，經常會被對造質疑、法官也不一定採信，前面請水電師傅抓漏的成本可能形成浪費，因此，建議在一開始釐清漏水責任歸屬時，就找法院會指定或經常委託的單位進行鑑定，例如台灣土木技師公會、建築師公會，當然，這些單位費用自然較為昂貴；近年，法院逐漸認可「營建防水技術協進會」的檢測報告，技術協進會是由許多民間廠商所組成，檢驗成本相對低廉，也經常受法院委託辦理漏水鑑定，因為其檢測報告專業完整，足供法院作為判斷依據。
2、訴訟中法院囑託之專業鑑定：
進入訴訟後，若法官認為有鑑定必要，會委請第三方公正單位（如土木技師公會、建築師公會、結構技師公會）進行鑑定。這類鑑定非常嚴謹，鑑定人會到場勘驗多次，並出具正式鑑定報告書。
上述三個公會的鑑定費用較為昂貴，依據鑑定項目的複雜程度（如涉及幾處漏水、是否需開挖、管線數量等），費用通常落在8萬至15萬元起跳。若涉及多項科學實驗或需要動用大型機具，費用甚至可能更高。通常會裁定由「聲請鑑定的一方（通常是原告）」先行向鑑定單位繳納。這常是當事人的痛苦時刻，因為鑑定費用往往是一筆不小的支出。
3、最終的責任歸屬：
根據《民事訴訟法》規定，鑑定費用屬於「訴訟費用」的一部分。律師會在訴狀中請求法院命被告負擔訴訟費用，只要最終原告勝訴，這筆代墊的鑑定費用將由敗訴的被告（樓上鄰居）全額負擔。原告僅是「暫時支付」鑑定費用，只要最終勝訴，最後仍能全數追回。
由於法院漏水鑑定費用較為昂貴，建議在提告前，先諮詢律師進行「證據檢視」，評估現有證據是否足以支撐勝訴論點，避免在沒有把握的情況下盲目支付高額鑑定費。亦可以請專業律師協助撰寫鑑定聲請狀，或對鑑定報告進行解讀。
（三）法院漏水鑑定單位？法院漏水訴訟鑑定項目有哪些？
1、法院漏水鑑定單位？
當案件進入司法程序，為了確保公正性，一般不會採用民間抓漏公司，通常會委託具備高度公信力的專業法人團體，包括：
(1) 土木技師公會：擅長結構、管線路徑與土木損害評估。
(2) 建築師公會：針對建築設計、施工規範及防水層權責有深度見解。
(3) 結構技師公會：涉及房屋結構安全受損時的權威單位。
上述鑑定單位出具的鑑定報告具有強大的證據力，法官大多會直接採納其結論作為判決基礎。
2、法院漏水訴訟鑑定項目有哪些？
漏水訴訟中，主張漏水的住戶（即原告）要負舉證責任，因此建議在釐清漏水責任歸屬時就直接找法院認可之單位鑑定，前階段花費的金錢才不至於浪費，如對造質疑或法院不採信原告提出之鑑定結果，可於訴訟中指定專業鑑定單位進行鑑定。
(1) 漏水鑑定項目通常包含：
- 漏水原因
- 漏水範圍
- 漏水程度
- 修復費用
- 損害賠償
- 價值減損
(2) 每個漏水鑑定不一定包含上面全部鑑定項目，會依照案件的情形而有所不同，鑑定單位也會依照鑑定的難易度、範圍大小，安排不同人數的技師，並收取不同的鑑定費用。
例如：在買賣新屋發生漏水糾紛，必須鑑定「房屋價值減損」；若是老舊公寓，因為價值折舊後能求償的金額不高，可以捨去鑑定損害賠償及價值減損二個項目，以節省費用。
原告選擇鑑定項目後，被告可以向法院表示自己的意見，或是提出問題要求鑑定單位回答。
(3) 鑑定的目的在於釐清責任歸屬，由第三方專業單位提供意見，協助法官在個案審理中參考鑑定結果做出判決。因此，除了原告需要選擇鑑定項目外，被告也要思考鑑定內容是否有需要加強之處，避免鑑定報告出來後，才爭執鑑定過程有疏漏。
如何撰寫嚴謹的鑑定事項及問題，是訴訟中很重要的策略，建議大家諮詢專業律師，以免花大錢鑑定後，鑑定報告卻不足以釐清問題，致訴訟結果不盡理想。
四、樓上漏水如何處理？不處理如何提告？
當您發現漏水，且初步判斷可能是樓上的問題時，千萬不要直接衝上去吵架。冷靜地走完以下法律流程，才能在未來的官司中立於不敗之地。
（一）樓上漏水如何處理？
依據律師執業經驗，遇到樓上漏水應依以下順序處理：
1、第一時間「保全證據」：
拿起手機，拍攝漏水處的動態影片。請注意，影片中應包含：漏水的頻率（例如：滴水還是滲水）、受損的家具、牆面剝落的慘狀，甚至可以放一個量杯紀錄 24小時的漏水量。這些證據能有效說服法官漏水對您生活的影響程度。
2、會同「中立第三人」現場勘查：
邀請管委會主委或總幹事到場，並作成「訪視紀錄」。請管理中心在紀錄上簽章，證明確實有漏水發生，且已告知樓上住戶。
3、以「存證信函」進行正式告知：
如果口頭溝通無效，請務必寄發「存證信函」。
- 「存證信函」在法律上有「催告」的意涵，證明您已通知對方並給予對方合理期限修繕。
- 有時鄰居會無視一般的存證信函，此時若委請律師代發「律師函」，展現法律追訴的決心，往往能促使對方在進入訴訟前就範。
（二）樓上漏水不處理怎麼辦？找不到屋主怎麼辦？
1、樓上漏水不處理怎麼辦？
(1) 畢竟提起訴訟是個冗長的過程，建議先試著與鄰居溝通，如鄰居願意溝通處理，事情會比較快落幕。然而，若鄰居消極不處理，就建議正式通知鄰居協商處理漏水問題，以存證信函或律師函能把完整的事實陳述，是比較好的做法，也能避免對方推託不知情。
(2) 依《公寓大廈管理條例》第6條規定，只要漏水必須從其他住戶屋內進行檢查或修繕，無論漏水是否應由該住戶負責，該住戶均「不可拒絕」管委會、檢測人員或修繕師傅入內進行檢查或修繕。若該住戶拒絕配合，可透過直轄市、縣（市）政府主管機關發函通知鄰居命該住戶配合。
(3) 如鄰居間達不成共識、不願意配合或鄰居希望能在有中立第三者的面前協調，亦能向住家附近之區公所申請調解。調解階段若有需要，可找律師陪同調解，律師可協助說明案情，分析利弊，讓調解的進行更有效率。然而，調解並無強制性，若鄰居不出席，或雙方仍無法達成共識，最後不得已可向法院提起訴訟求償，判決確定後可請法官強制執行。
2、樓上漏水找不到屋主怎麼辦？
(1) 透過管委會/區權會聯繫屋主：依《公寓大廈管理條例》第38條規定，管委會有權限聯繫屋主。若屋主是出租，可聯繫房東，因為法規規定「屋主」需負最終維護責任。
(2) 調閱建物謄本得知屋主姓名與通訊地址：至地政事務所申請樓上房屋的「第二類建物謄本」，可從中得知屋主的姓名與通訊地址。
（三）樓上漏水不處理可以報警嗎？
由於漏水屬於「民事侵權糾紛」，並非刑事犯罪（除非漏水導致房屋結構受損危及公共安全，可能涉及刑事公共危險罪，但這極為罕見），警察到場只能協助登記雙方身分，無法強制鄰居修繕或開門。
（四）樓上漏水不處理如何提告？樓上漏水提告流程？
當所有的溝通、存證信函、甚至區公所調解都宣告無效時，走上法庭便是捍衛權益的最後防線。漏水訴訟在法律上屬於「相鄰關係」的紛爭，程序上相對嚴謹，建議由律師陪同走完以下流程，以確保每一個環節都能精準抓住核心，盡力取得勝訴結果：
1、先進行調解程序
根據《民事訴訟法》規定，不動產相鄰關係的糾紛（如漏水）屬於「強制調解事件」，也就是說即便未先申請區公所調解而直接起訴，法院也會先進行調解程序。
2、遞交民事起訴狀提起漏水訴訟
提告的第一步是遞交民事起訴狀。
在漏水訴訟中，訴之聲明的撰寫至關重要，若訴之聲明寫得不精確，即便勝訴也可能面臨無法強制執行的窘境，建議委請律師代為撰擬以策萬全。
3、法院審理與證據調查
法院收案後，會排定開庭時間。此階段法官會要求雙方針對漏水的事實進行陳述，並檢視原告提供的初步證據（如照片、影片、民間初步報價單）。
若被告否認責任，法官會徵詢雙方意願後，進入最重要的「鑑定程序」。
4、發動司法鑑定程序
如前所述，這是訴訟中決定勝負的關鍵點。
由法院函請土木技師公會、建築師公會或其他雙方同意的鑑定單位到場，進行破壞性或非破壞性的專業檢測。
鑑定報告不僅會釐清「誰該負責」，還會具體建議「如何修繕」以及「預估修繕費用」。
5、法院判定責任歸屬、賠償及做出判決
法官會參考鑑定報告的結論，判定責任歸屬與賠償金額，並做出判決。
6、進行強制執行
拿到勝訴判決後，若鄰居依然拒絕開門或不願修繕，您可以向法院聲請強制執行：
- 代履行程序：法院會派員監督，由原告指定的工程人員直接進入樓上進行修繕，所有的施工費用由被告負擔。
- 賠償金扣押：針對判決賠償的金額，若被告拒不支付，可向法院聲請扣押其名下的存款、薪資或不動產。
訴訟流程雖然繁瑣，但每一步都是在為您的權益累積籌碼。許多惡鄰居是在「鑑定報告出爐」或「收到法院開庭通知」後，才意識到法律後果的嚴重性而主動求和。若您擔心訴訟程序太過冗長或不熟悉法律攻防，找律師協助不僅能加速流程，更能確保您的權益在法律上獲得最完整的保護。
五、樓上漏水可要求賠償嗎？如何要求賠償？
（一）樓上漏水可要求賠償嗎？
答案是肯定的。依《民法》第184條侵權行為的規定，只要能證明損害與漏水之間具備因果關係，您就可以要求賠償。
在實務上，法院認可的求償範疇包含：
1、修復費用：
修復費用包括「修復漏水的費用」及「漏水造成房屋毀損之修復費用」，請求這些費用應請專業的修繕師傅開立估價單，以估價單上所載之金額作為求償之依據。
2、家具、家電及室內裝潢損害：
若漏水導致昂貴的木地板隆起、真皮沙發發霉變質，或甚至造成電子設備短路損壞，皆可列入求償。
賠償並非以傢俱或物品之「原價（市價）」進行賠償，而應依使用期間長短計算「折舊」。因此，雖然原告通常以傢俱或物品之原價（市價）求償，但被告可能主張應以「折舊」之金額賠償。
賠償需考慮「折舊」，若能提供原始購買憑證，律師便能協助您爭取最合理的「殘值」或修復費用。
3、修繕期間的搬遷費與住宿費：
有些房屋漏水情形嚴重，使屋內暫時無法居住，或因修復漏水導致在施工期間「不適居住」，必須暫住在旅館或在外租屋。只要提供合理的旅館收據或租賃契約，這筆因損害而額外支出的費用，亦可向對方主張。
4、精神慰撫金（非財產上之損害）：
房屋漏水能否請求「居住安寧」遭受侵害的精神慰撫金，目前實務判決大多認定，如漏水情形嚴重，對住戶之居住品質及安寧造成嚴重影響，已超越一般人於社會生活中所能容忍之程度且情節重大，即可向應負責之人請求精神慰撫金（精神賠償）。
（二）樓上漏水如何要求賠償？
1、提出估價單：
在提出求償前，建議尋找2至3家信譽良好的裝修公司開立詳細的報價單（估價單）。內容應細分工項、料費與工錢。
這些報價單是調解或訴訟中與對方進行談判的「籌碼」。若對方對價格有異議，進入訴訟便會聲請第三方鑑定，以確定的金額作為判決基準。
2、鑑定費用的轉嫁：
許多當事人擔心提告不划算。然而，高額的「鑑定費用」可列為訴訟費用，由敗訴方承擔。此外，透過精準的求償清單（包含上述的所有細項），往往能讓獲賠金額遠高於您自掏腰包修補的支出。
3、具體的金額計算：
每一個漏水案例的受損程度皆不相同，建議您先將現場照片與初步估價單諮詢律師，律師能協助檢視哪些項目較容易獲得賠償，並確保所有隱形的損害項目（如修繕期間的清潔費、勞務損失等）都能被納入求償範圍，不讓您的權益有所遺漏。
六、樓上漏水常見問題
Q1：漏水官司通常要打多久？
含鑑定程序，一審大約需8個月至1年半。雖然時間長，但大多數案例在「律師函送達」或「鑑定報告出爐」後，鄰居會因感受到壓力而選擇和解。
Q2：樓上漏水的鄰居把房子賣掉搬走了，我可以找新屋主求償嗎？
不行。若漏水造成的損害發生在舊屋主持有期間，您必須找舊屋主賠償。若發現鄰居正在賣房，應立即委請律師申請「假扣押」或寄發律師函，避免對方脫產或搬離後難以追人。
Q3：樓上漏水我可以自己找人修，再把帳單寄給鄰居嗎？
不建議這麼做。若您未經鄰居同意、未經法院鑑定就自行修繕，鄰居事後可以主張「修繕金額過高」或「根本不是我這漏的」而拒絕付款。
建議若具備急迫性，必須在修繕前進行「公證」或「律師見證下拍照保全證據」，並至少取得 3 家以上的估價單對比。
Q4：樓上漏水而樓上是租客，我要找房東還是房客？
原則上找「屋主（房東）」。管線的維護與修繕屬於所有權人的責任。房客僅在因「使用不當」（如馬桶亂丟東西導致溢水）時才需負連帶責任。建議應直接寄送存證信函給屋主。
七、結論
漏水纠紛是一場耐力賽。身為律師，最常看到的遺憾是，許多受災戶因為受不了長達一兩年的訴訟程序，最後選擇自掏腰包修繕，卻讓惡鄰居逍遙法外。其實，法律程序的發動，往往才是促成和解的開始。許多鄰居在收到法院傳票或得知鑑定費用高昂後，態度會產生180度大轉變，主動聯繫和解。
如果您正面臨樓上漏水、鄰居卻傲慢不理的困境，請記住：證據要留、程序要走、專業要請。透過精確的法律攻防，您不僅能找回乾爽的家，更能獲得應有的公義補償。
友善連結
.png){kind=small}
.png){kind=small}
