拆屋還地全攻略：律師拆解無權占有與拆屋還地，合法討回被占土地！
台灣土地被占用的情況相當普遍，例如私人土地被占用、鄰地間越界建築、土地界址變動等都是常見土地糾紛的類型，而當事人發現土地被占有時，總是不清楚該採取怎樣的法律措施。
本篇由專業土地糾紛律師，根據多年經驗分享什麼是拆屋還地，從具體的法律流程、相關費用以及案例解析，告訴您該如何合法討回被占用的土地。
拆屋還地是什麼？需具備哪些法律要件
民法第767條：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
拆屋還地是一種法律依據，指的是當土地在未經土地所有權人同意下，就被他人無權占有且在土地上興建建物時，土地所有權人都可依據民法第767條，向法院提起拆屋還地之訴訟，要求對方拆除土地上的建物並返還土地。
其中，無權占有就是法律要件，必須符合：
- 請求權人（原告）須為所有人或依法得行使權利之人。
- 相對人（被告）須為現在占有該物之人。
- 相對人之占有需為無權占有，即沒有所有權也無合法使用權的人，未經所有權人的同意而使用其財產。
簡單來說，當事人要提起拆屋還地之訴訟，就需證明對方是無權占有，只要某人在未經所有權人的同意，就私自占用他人土地或財產的行為，在法律上就構成無權占有。土地所有權人可依法向對方提起拆屋還地之訴訟。
拆屋還地如何告？訴訟流程、相關費用一次看！
如果您的土地遭他人非法占用，土地所有權人都有權向法院提起訴訟。
而拆屋還地訴訟向來講求證據，建議當事人在提告前先蒐集證據（如：土地所有權狀、現場照片等），並與土地糾紛律師進行諮詢，商討訴訟策略與案件成功的可能性。
訴訟流程
- 蒐集證據：建議當事人可事先蒐集證據，證明對方是無權占有您的土地，如果您不太確定土地的權利範圍，可透過地政單位進行土地測量來進行確認。
- 發函警告：發存證信函並非必要法律程序，但當事人依然可先發存證信函來主張自己的權利，順便試探對方是否有調解的意願。
- 提出訴訟：如對方無意調解或調解失敗，當事人可委任律師撰寫起訴狀向法院進行提告。
- 強制執行：法庭勝訴後，如對方未依法院判決執行拆屋還地，土地所有權人可向法院聲請強制執行。
一般來說，法院在判決前通常會勘驗現場以了解真實的情況，拆屋還地案件會因複雜度不同，可能耗時數月至數年之間，當事人可先請律師進行評估，以做好足夠的心理準備。
在拆屋還地訴訟中，原告通常會是土地所有權人，具法律的所有權，依照法院大多數的見解，都會請被告（占用者）提出相關證據來進行舉證，透過客觀的事證（如契約、土地使用同意書或其他法定契約關係等）來證明並非無權占有。
拆屋還地相關費用
強制執行費用：
法庭勝訴後，如對方未依判決執行拆屋還地，土地所有權人就可向法院聲請強制執行。但聲請執行人（原告）需先墊付被占用土地價額千分之八的執行費，法院在受理後就會安排時間拆除，而執行費會併入被告的賠償當中，最後由被告財產中強制執行。
律師費用：
律師費用一般分成「諮詢費、寫狀費、出庭費」，根據不動產律師的經驗與案件複雜程度有所不同，其中律師出庭費又分為「單次出庭與包審計費」，而土地糾紛案件通常涉及較多的法律專業，一般都會以包審（一個審級）進行，費用大約在10萬上下。
關於律師費用相關問題，詳細請參考《2025最新律師費用指南》。
案例一、土地被他人非法占用
案例：
林先生在南部有塊私人土地，打算退休時拿來養老，某天回鄉探勘時發現鄰居在土地上搭建了鐵皮屋，林先生如何透過拆屋還地討回自己被占土地。
律師解析：
首先，要先確定鄰居是否符合無權占有，如鄰居未在林先生的同意下，就私自搭建了鐵皮屋，就已經符合無權占有的法律要件，林先生可根據民法第767條向鄰居提起拆屋還地的訴訟。
根據《民法》第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。
此類案件，除了拆屋還地外，通常涉及了長期非法占用該土地，法院判決時，通常會要求被告賠償過去占用土地期間的使用費，且在被告返還土地前，按月給付賠償金給原告。
案例二、鄰地間越界建築
案例：
林小姐在出國期間，隔壁鄰居在二樓蓋了一座陽台並占用到林小姐土地上方，林小姐回國後找鄰居協調，但鄰居認為陽台沒有直接占用到林小姐的土地上且拒絕調解，林小姐該如何討回被占用的土地。
律師解析：
首先，需先界定是否為越界建築，鄰居的陽台屬於房屋主體的一部分，且土地所有權包含土地垂直往上、往下延伸的空間（上空、地下都算是），在法律上符合越界建築的必要條件。
而越界建築，會根據民法796條、民法796-1條有特別做出規範，重點不外乎對方屋主是否為故意或重大過失而逾越地界，實際情況按照下列情節來區分。
一、對方「有」故意或重大過失而逾越地界
- 鄰地所有人可要求對方屋主拆除或變更房屋。
- 而故意越界的屋主，在法律上歸責性較大，所以不能主張免去全部或一部的移去或變更房屋。
二、對方「沒有」故意或重大過失而逾越地界
- 如鄰地所有人發現對方屋主越界，且「有」立即反映，依法可請求對方移去或變更房屋。
- 法院會依個案情況進行斟酌，為避免對公共及當事人利益造成重大損害，會免為全部或一部的移去或變更。
- 法院同時會考慮到鄰地使用的權利，如鄰地所有人對於越界部分的土地以及因此形成的畸零地，都可以請求屋主直接購買；無法協議者，得請求法院以判決定之。
- 如鄰地所有人發現對方屋主越界時，「沒有」立即向對方反映，就不得請求對方屋主移去或變更房屋。
案例三、土地界址變動
案例：
陳小姐因地政機關地籍重測的關係導致土地界址變動（或是地政機關出現鑑界錯誤），而使得隔壁李先生房子有一部分占用到張小姐的土地。
律師解析：
土地界址發生爭議時，可先透過地政事務所就爭議部分進行協調，如果無法解決，可以再報直轄市、縣政府不動產糾紛調處委員會予以調處。
調處結果通知會寄給雙方土地所有權人，如有任一方不服，可在收到通知後的15日內，以對造為被告，訴請法院審理，並於訴請法院審理之日起3日內將訴狀繕本送該管直轄市、縣政府，逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者，其不起訴者，依原調處結果辦理之。
以陳小姐的案例，如果法院最後調處結果依然是李先生占用到陳小姐的土地，就會根據越界建築的拆屋還地提起訴訟。
案例四、拆屋還地是否有時效性？
案例：
張小姐房子是父親在40年前蓋好了，這40年間鄰里間都相安無事，但最近鄰居李先生向張小姐反映，這塊土地是李先生的父親留下來的，要求張小姐拆屋還地。
律師解析：
台灣目前未登記的土地已經相當的少，此類案件的建物通常年代久遠且長時間大家都相安無事，而當祖輩過世子女繼承遺產後，通常會想將土地要回來而導致土地糾紛的爭議。
這類案件會有時效性嗎？依照大法官釋字第164、107號解釋，不適用民法第125條15年消滅時效的規定。所以只要是所有權人，無論土地被占用多久，都有權提起拆屋還地之訴訟。
但法律上有時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權的意思。簡單來說，只要對方長時間占有他人土地，就可取得向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為土地所有權人。
如何區分善意與惡意：
一、根據民法第770條規定：當無權占有者為善意（例如：不知道土地有所有權人），且無過失（例如：詢問過鄰居這塊土地無人使用），而鄰里間10年相安無事，占用者可主張時效取得土地的所有權。
二、根據民法第769條規定：當無權占有者為惡意（例如：明知土地有所有權人），而占有者需和平、公然、繼續占有土地滿20年，才能主張時效取得土地的所有權。
案例五、共有人占用土地
案例：
陳小姐因遺產繼承，與哥哥（老陳）、弟弟（小陳）共有一塊土地，而老陳仗著是家中長子並且持份了40%的土地，就在未經過其他共有人同意下，私自蓋了一棟房屋且長達20年，在這段期間內也不曾付租金給其他共有人，陳小姐可向法院提起拆屋還地的訴訟嗎？
律師解析：
首先，依據土地法第34-1條第1項規定，因加蓋房屋屬於處分行為，需要得到半數以上的共有人同意，或應有部分合計超過一半以上才可加蓋房屋。
然而，哥哥（老陳）的土地持份沒有超過一半以上，且在未經過其他共有人的同意下就私自建造房屋，這個行為已符合無權占有的法律要件，依法其他共有人可向法院請求拆屋還地，所以陳小姐或弟弟小陳都有權向法院提起告訴。
此外，如果哥哥（老陳）主張房屋已蓋好20年，已超過15年的時間限制，陳小姐可進行提告嗎？
依照大法官釋字第164、107號解釋，不適用民法第125條的15年消滅時效的規定。所以只要是所有權人，無論土地被占用多久，依法都有權提起拆屋還地之訴訟。
律師觀點
台灣拆屋還地的案件層出不窮，但只要能證明對方屬於無權占有，無論時間多久都可依法提起告訴。
而拆屋還地訴訟向來講求證據，當您發現土地被他人占用時，建議在第一時間就開始蒐證（例如：拍攝現場照片）並透過專業的土地糾紛律師，商討實際可行的訴訟策略。
然而，土地糾紛案件通常涉及較繁雜的法律，例如：當土地共有人私自占有土地、或因土地界址變動而產生的越界建築等，都需要經驗豐富的不動產律師進行協助在法庭上成功舉證，才能替當事人合法討會應有的權利。
友善連結
.png){kind=small}
.png){kind=small}
